每经记者 刘颂辉 每经编辑 魏文艺
刚刚过去的月楼11月,上海房地产市场遇冷 ,市观曾经热门的月楼im体育投注官网【Aurl:www.8233066.com】送888元前滩板块也以销售爆冷告终。
以陆家嘴集团开发的市观世纪前滩天汇项目为例 ,其公布的月楼开盘销售摇号排序结果显示,经政府相关部门审核 ,市观有效意向认购客户共128组 ,月楼而其入市总房源为258套,市观认购率约为49.6%。月楼该项目11月28日开盘期间,市观经过多方努力 ,月楼最终也仅售出六成左右。市观
克而瑞数据监测显示 ,月楼11月 ,市观上海商品住宅成交面积为59.61万平方米 ,月楼环比微降0.65%,较去年同期下降43.31%;成交金额为393.91亿元,环比下降9.15%,同比下降41.39% 。另据上海中原地产数据,11月上海二手住宅成交1.41万套,环比增加5.89%,同比减少12.62%。
另一方面,im体育投注官网【Aurl:www.8233066.com】送888元上海的房源供应仍在增加。12月3日 ,上海今年第十二次以集中批量供应的方式推出房源,共涉及19个项目,总建筑面积约55.8万平方米,共计5247套 ,分布在浦东、徐汇 、静安、普陀 、闵行、嘉定、奉贤、青浦8个区域。
访客指数低于年内平均水平
进入下半年后 ,虽然9月“认房不认贷”新政带动了上海楼市成交上扬 ,但刺激时效有限,很快10月市场又被打回了“原形” 。
据克而瑞数据,11月 ,上海商品住宅成交面积为59.61万平方米 ,环比微降0.65%,较去年同期下降43.31% 。与此同时 ,当月上海新房供应面积仅次于全年最高的6月 ,新增供应面积达11.25万平方米,徐汇滨江 、唐镇 、华漕等热门板块均有热盘入市,无奈也带不动整体市场行情,远郊项目开盘去化更是直线下滑。
12月5日 ,徐汇区中铁峯汇里项目的一位置业顾问告诉《每日经济新闻》记者,接近年底,上海上市的新房项目较多 ,购房者选择面广,所以自己所在项目在过去一个月期间的看房者不多,预计开盘不会触发积分制。
该置业顾问表示,年底的楼市行情一直就不如九十月份 ,自己接触的一些购房者在九十月份时已买过房,所以如今各家楼盘竞争压力进一步增大 。
图片来源:同策研究院同策研究院数据显示 ,11月 ,上海全市商品住宅访客指数持续走低 ,且低于年内平均水平,居民看房热情显著回落。9月新政出台以来,全市来访呈“脉冲式”行情,短期大幅提升后迅速回落 ,持续性较差。同期 ,上海共计开盘32个项目,平均开盘去化率约53% ,其中5个项目触发积分,但从积分来看 ,整体热度呈下行趋势。
在供应端 ,今年上海新房市场供应十分频繁 。12月3日,上海今年第十二次集中批量供应房源上市 ,共涉及19个项目,总建筑面积约55.8万平方米 ,共计5247套,备案均价63327元/平方米,分布在浦东 、徐汇、静安、普陀、闵行、嘉定、奉贤 、青浦8个区域。
图片来源:上海网上房地产本批次房源距上一批次间隔仅16天,买家同期产品选择较多 ,叠加市场低温情绪,购买决策普遍更为谨慎。
同策研究院认为,部分置换客群受二手置换链条流通不畅影响,购买力无法正常释放 ,因此,中间价格段项目竞争压力倍增 ,项目价格、区位、产品、营销各方面都至关重要。此外 ,深圳近期调整普通住宅标准并下调二套房首付比例,使得上海市场对类似政策预期提升,市场观望情绪进一步延续 。
分区域来看 ,11月 ,上海主城区来访指数止升转降 ,环比降幅超四成 。项目方面 ,虽有五个项目触发积分,但整体认购明显下滑。而此前大热的前滩板块入市项目更是爆冷未能触发积分,认购率只有六成左右。此外,曾经的热销项目中 ,安高申宸院弃号率高达61% ,汇元玺弃号率36%,保利滨江天珺弃号率也有27%。
以安高申宸院为例,如此高的弃号率反映了当前市场买家决策更为谨慎,尤其是中产投资需求减少后 ,项目自身产品力变得更加重要。同在唐镇板块的浦发唐城三期与安高申宸院均价相当,但地段和产品或更具性价比 ,且户型选择更多 ,因此不少买家在两者之间摇摆,力求买到最心仪的产品。除了产品竞争因素,还有部分弃号原因或是对买房行为的迟疑,在当前市场整体较冷的情况下 ,买家信心不足 ,犹豫上车,心态转变为继续观望等待。
五大新城方面,11月来访指数持续下滑 ,但环比降幅收窄,各项目仍延续冷热不均的分化态势。其中 ,临港脱颖而出 ,一方面陆家嘴滴水湖涟岸项目开盘去化率达100%,另一方面金融湾晶项目以300万元+的低总价、高供应成为临港区域刚需红盘 ,来访认购火爆 ,开盘当日去化450套,是临港年度开盘日销冠军。然而,青浦新城、松江新城本月开盘项目去化较差 ,认购率均未过半 。
二手房以价换量 ,挂牌增速放缓
二手房方面 ,据上海中原地产数据 ,11月上海二手住宅成交1.41万套,环比增加5.89%,但同比减少12.62% 。
虽然11月二手房成交量环比略有反弹,但房东挂牌上行速度放缓,主要是以价换量成交得多。上海网上房地产数据显示 ,当前二手房的挂牌量超过41万套,继续在历史高位盘整 。好的苗头是 ,挂牌增速在放缓。
图片来源:上海中原地产上海中原地产监测数据显示 ,11月,上海每周新增二手房挂牌量大约在1.1万套 ,并且每周新增量下降趋势已经出现,考虑到年底的挂牌活跃度不会太高 ,新增挂牌持续减少是大趋势。当然,从绝对新增量来看,仍属于正常范围 ,毕竟年底上海第十二批房源已经亮相 ,而且不少楼盘有优惠折扣,所以还有打新意愿在支撑。
从成交空间分布来看 ,依旧是大浦东、宝山和闵行成交排名靠前 ,分别成交2843套 、1447套和1411套,比10月均有不同程度增加。此外 ,传统交易活跃区中 ,松江的成交也超过了千套 ,较10月有一定改善 。从板块角度来看,徐汇火车南站和浦东世博表现相对突出,均进入11月板块成交量前十 。
据上海中原地产二手房价格指数,11月上海二手房指数继续下跌 ,跌幅为3.88% ,并且价格指数创此轮下跌行情以来的新低 。
“二手房市场处于僵持的背景下,房东要促成交易,必定在价格上作更多让步,才会激起买家兴趣。此外,一旦有交易案例,成交价格低于小区平均价格,也会导致其他业主主动下调挂牌价格,否则没有性价比的房源是不会被关注的。”
上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者表示,11月上海二手房成交有所反弹并不意外。一方面,11月交易节奏回归正常 ,10月毕竟还受到假期因素影响;另一方面 ,这些交易量是在房东进一步让步达成的,一步到位的价格是非常有吸引力的 。虽然交易量有所反弹 ,但从绝对高度来看,还没有过1.5万套的“及格线”,所以市场还是受到调整的压力影响。
卢文曦预计 ,临近年末 ,在市场趋势没有明朗前 ,观望气氛又开始增加,所以交易量不会有明显变化,最后一个月收官大概率还将是平稳过渡。
封面图片来源 :每经记者 刘颂辉 摄